Что делать заёмщику с долларовой ипотекой? Советы брокеров

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось – примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*.

Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти не по дням, а по часам.

Тот запас роста доллара, когда ипотека в иностранной валюте выгодна, почти пройден, отмечают специалисты отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой».

Почему люди берут ипотеку в долларах?

Прежде всего, потому что процентная ставка по кредиту в иностранной валюте существенно ниже процентной ставки в рублях. Например, 8% в долларах против 12,45% в рублях по той же программе для покупки квартиры в новостройке. Соответственно, ежемесячный платеж ощутимо меньше – на 8-15% (в зависимости от срока кредита).

При этом, ипотека в долларах выгодна до тех пор, пока рубль не упадет до той отметки, когда платежи сравняются.

Самое плохое в ситуации с падением рубля – это то, что сумма основного долга растет, соответственно, и ежемесячный платеж, который выплачивает заемщик банку, тоже. Возникает вопрос – что же делать заемщику в такой ситуации?

Вариант 1.

Обратиться в банк, выдавший ранее ипотечный кредит в долларах, с заявлением о пересмотре срока кредитования в сторону его увеличения.

В этом случае, ежемесячный платеж в долларах уменьшится, а в рублевом эквиваленте будет примерно таким же, как и был до роста курса доллара. Правда, переплата по процентам в это варианте неизбежна.

Вариант 2.

Ждать пока доллар «откатится» к прежним значениям.

Но непонятно, сколько нужно ждать, и произойдет ли это когда-нибудь. По прогнозам многих финансовых аналитиков, доллар до конца 2014 года может вырасти до 45 рублей и выше.

Вариант 3.

Рефинансировать валютный ипотечный кредит в рубли.

При этом процентная ставка будет выше, однако появится уверенность в том, что ежемесячный платеж будет стабильным, а также сумма основного долга по кредиту не увеличится. Это особенно важно тем заемщикам, чей доход не привязан к курсу доллара.

Каковы сложности с рефинансированием валютного кредита?

Для того чтобы заемщик мог поменять валюту кредита с доллара на рубли необходимо:

• заново пройти процедуру рассмотрения заявки, а при нынешнем подходе к оценке платежеспособности заемщика сумма кредита в рублях будет значительно меньше той, что могла бы быть в долларах,

• провести новую оценку рыночной стоимости квартиры,

• заново осуществить страхование жизни заемщика и страхование имущества от риска гибели и повреждения,

• оплатить расходы по оформлению кредита.

При этом процентная ставка по рефинансированному кредиту будет выше, чем при обычной ипотеке.

К сожалению, не каждый кредит можно рефинансировать.

Прежде всего, это относится к кредитам, полученным на приобретение квартир в новостройках. Невозможно будет рефинансировать ипотеку, которая выдана банком на квартиру в строящемся доме, поскольку право собственности на нее еще не зарегистрировано, следовательно, отсутствует и предмет залога.

Также невозможно рефинансировать ипотечный кредит, если в кредитном договоре предусмотрен запрет на последующий залог в другом банке, т.к. согласно ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка прав кредитора допускается только в случае, если это не запрещено законом или договором.

«Тем не менее, существует возможность рефинансирования валютного кредита в случае, если заемщик имеет возможность взять ипотечный кредит в другом банке под залог имеющейся недвижимости или потребительский кредит без залога. При этом валютный кредит досрочно погашается за счет денежных средств, полученных по второму кредиту, более выгодному для заемщика. Но не стоит забывать, что для погашения валютного кредита, заемщику необходимо конвертировать денежные средства, полученные в рублях в одном банке, для погашения кредита, полученного в долларах в другом банке, а конвертация будет осуществляться по внутреннему курсу банка, который привязан к курсу ЦБ и при покупке доллара будет ниже ЦБ. Ну, и конечно, внимательно изучить условия кредитного договора с банком, выдавшим ранее валютный кредит, т.к. в договоре могут быть предусмотрены штрафы, вследствие чего затея с досрочным возвратом кредита за счет средств, полученных в другом банке, может оказаться крайне невыгодной», – подчеркивает Елена Кудрявцева, руководитель отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой».

Когда рефинансировать валютный кредит в рублевый для заемщика точно не выгодно?

Если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет не выгодно, ведь в ежемесячных платежах первых пяти лет заложена большая доля по выплате процентов и небольшая по выплате основного долга. Получая новый ипотечный кредит, заемщик в первые годы пользования кредитом вновь будет платить большую долю процентов, чем долю основного долга. А, как всем известно, проценты начисляются банками на остаток долга по кредиту, поэтому, чем быстрее заемщик погашает кредит, тем меньше он платит процентов.

Рефинансировать или не рефинансировать кредит решают, определенно, сами банки, однако, если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, смысла в этой процедуре нет. Не стоит забывать и о том, что кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70% от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30% (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья.

Реально ли продать квартиру с валютной ипотекой?

Эту процедуру называют «продажей из-под залога». В этом случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, большого значения не имеет. В настоящее время данная процедура становится все популярней, т.к. российский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало возможным. Если выплата ипотечного кредита стала затруднительной, стоит обратиться в агентство недвижимости, которое поможем вам найти покупателя на вашу квартиру, осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога. При этом, при продаже квартиры по рыночной стоимости вы даже можете заработать, но это только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость вашей квартиры на сегодняшний день!

*Данные АИЖК по состоянию на 1 апреля 2014 года.