Говорим по существу: планировки с ошибками присутствуют во всех сегментах жилья

1 июля «БЕСТ-Новострой», Банк Москвы и Экспертный совет по инновациям НП «Гильдия управляющих и девелоперов» провели первые «Аналитические дискуссии» в обновленном формате. На мероприятии «Говорим по существу: о планировках и нестандартных квартирах» своим опытом поделились ведущие консультанты, проектировщики, архитекторы и девелоперы. Модератором выступила Наталья Бухтиярова, заместитель главного редактора журнала «Квадрум».

Особое внимание было уделено тому факту, что квартиры с неудачными планировками сегодня присутствуют в любом сегменте рынка – от эконом-класса до элитного. О том, почему это происходит и как избежать ошибок при проектировании жилых пространств, рассказал Сергей Лобжанидзе, руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»:

«В большинстве случаев авторы проекта сперва разрабатывают архитектурную композицию, эскизный проект планировки территорий, генплан застройки, а уже впоследствии – создают планировочные решения. При данном подходе первична форма, а не содержание, поэтому, когда проекты выходят на рынок – итоговый продукт оказывается не настолько ликвиден, как это ожидалось девелопером изначально. Подход, который пока у нас в диковину, заключается в том, что сначала архитектор придумывает «жилые единицы», в которых продуманность и функциональность зонирования и меблировки помещений является приоритетной, а затем формируются очертания зданий и планировки нового проекта. В результате в проекте нет неликвидных квартир, и эффективность его реализации существенно повышается».

Татьяна Шарова, руководитель Департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», уточнила, что именно планировки квартир (наряду с бюджетом покупки) имеют наибольшее значение в массовом сегменте: 40% покупателей жилья комфорт-класса выбирают квартиру с учетом этого критерия, в бизнес-классе это также имеет весомое значение для покупателей. «Выбор потребителя – это ликвидный продукт! Если раньше могли хорошо продаваться квартиры с кухнями 8 кв. метров и менее, со спальнями 10 кв. метров, без прихожих и мест хранения, то сегодня основные покупательские предпочтения изменились. Ликвидный продукт – это жилой комплекс с выбором как студий, так и 1-комнатных квартир, с кухнями площадью от 10 кв. метров, в том числе с кухней-гостиной (евростандарт планировки), широкими коридорами, местами хранения. 2 стояка в квартире помогают выбрать место расположения санузлов относительно других комнат».

По данным «БЕСТ-Новострой», наиболее оптимальные метражи в массовом сегменте следующие:

Кстати, в новостройках новых (модернизированных) панельных серий сегодня предлагаются квартиры с улучшенными планировками. Например, в ЖК «На Базовской улице» (новая панельная серия ГМС-2001) покупатель может выбрать 1-комнатные квартиры площадью 37,7-39,9 кв. м, двухкомнатные квартиры от 53- 58 кв. м., 3-комнатные площадью 72 – 80 кв. м.

Особенно остро вопрос функциональных планировок встает сейчас в связи с увеличением количества однокомнатных квартир в общем объеме нового строительства, подчеркнул Павел Брызгалов, руководитель технического отдела ФСК Лидер: «Так, если в 2014 году на долю “однушек” в строящихся ЖК приходилось 45%, то в 2015 — уже 64%! С рыночной точки зрения это понятно: однокомнатные квартиры всегда востребованы и как инструмент сохранения средств, и как первое жилье. Но ведь предназначение квартиры в том, чтобы в ней жили люди! К сожалению, на рынке сейчас много примеров однокомнатных квартир с совершенно нефункциональными планировками, ориентированных только на инвесторов».

Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации жилья бизнес- и элиткласса компании «БЕСТ-Новострой», отметила, что даже в элитном сегменте сегодня не обходится без ошибочных планировочных решений: «Свободная планировка застройщиком почти всегда преподносится покупателю как абсолютное благо. Но что можно сделать с квартирой, в которой, например, на 200 кв. м – всего три окна? Также предлагаются квартиры с узкими, длинными комнатами или помещениями нестандартной формы (даже треугольными). Окна могут выходить на одну сторону, что в элитном сегменте недопустимо».

В то же время ряд девелоперов (в том числе «Баркли», KR Properties) активно исследует покупательские предпочтения и предлагает продукт с оптимальными площадями и планировками, которые востребованы покупателями элитного жилья.

В компании KR Properties отметили возрастающий спрос на оригинальные продукты: мансарды, классические городские таунхаусы, двухуровневые лофты. Несколько лет назад девелопер сделал ставку на создание форматов, которые не были до этого представлены на Московском рынке, что привело к колоссальному всплеску интереса к проектам компании. Безусловно, это был повышенный риск для девелопера, так как внедрение инновационных продуктов гораздо сложнее просчитать с точки зрения дальнейшей востребованности на рынке, но сегодня именно концептуальная часть проектов KR Properties является важнейшим конкурентным преимуществом на рынке.

Своим опытом реализации квартир с оригинальными планировочными решениями поделился Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group. Компания с 2011 года успешно продает двух- и трехуровневые квартиры, эко-лофты, а в ЖК «Город набережных» был воплощен в жизнь такой необычный формат жилья, как квартиры на мосту с видом на рукотворный «венецианский» канал. «Практически все лоты с оригинальными планировками нашли своих покупателей – не в последнюю очередь это заслуга и проектировщиков, которые разработали оптимальные метражи, и взвешенной ценовой политики», – отметил эксперт.

Как отмечает руководитель Аналитического центра девелоперской группы ОПИН Денис Бобков, в компании современный подход к планированию жилого пространства «от планировок к фасадам» уже успешно применяется. «Именно поэтому в наших проектах даже класса «комфорт», таких как ЖК VESNA, планировки квартир максимально эргономичны: здесь представлены студии, «однушки», «двушки» и «трешки», используется евроформат, – рассказывает Бобков. – Первая очередь в проекте уже заселена, таким образом мы имеем возможность оценить успешность своих решений и учесть этот опыт в строительстве последующих очередей».

А вот квартира с самой обычной планировкой может продаваться даже дольше, чем с оригинальной, – если планировочное решение разработано не самым удачным образом. Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор бюро Portner Architects, привел примеры квартир с типовыми планировками, которые строятся на протяжении десятков лет, в которых размер и пропорция комнат и прихожих настолько неэргономичные, что до 35% площадей квартир остаются нефункциональными. В то же время планировочные решения стандарта «Эргом2етрика», разработанные бюро Portner Architects, позволяют даже в аналогичных квартирах меньшей площади сократить объем неиспользуемых площадей и коридоров до 5-7%. Проектирование прагматичных, но удобных жилых домов надо начинать с эргономики – с расстановки мебели, к фасадам и генплану, а не наоборот.

И, конечно, архитекторы призывают девелоперов сократить количество студий и однокомнатных квартир в своих проектах (максимум до социально обоснованных параметров – 30% в общем объеме площади квартир), а также позаботиться о том, чтобы площадь студий позволяла оборудовать жилое пространство нужной мебелью и местами для отдыха и хранения. По убеждению архитекторов, площадь студии не может быть меньше 25 кв. м при квадратной или 29-30 кв. м при вытянутой форме, в противном случае невозможно достичь даже минимального функционального комфорта проживания.

Евгений Богданов, генеральный директор проектного бюро RUMPU, рассказал о том, что формат студий в России начал свое распространение с Санкт-Петербурга, где около 15 лет назад активно продавались «квартиры-пеналы» с маленьким метражом, доступным бюджетом, но и скромными возможностями по эргономике пространства. «Сегодня в Ленобласти реализуются проекты-миллионники с большим количеством студий, рассчитанные на проживание сотен тысяч человек. В то же время власти совершенно не заботятся о том, чтобы улучшить транспортную доступность в этих вновь осваиваемых микрорайонах. Безусловно, это уже вопрос комплексного развития, но девелоперам можно начать хотя бы с того, чтобы значительно сократить количество студий в проектах!»

Будем надеяться, что тесное сотрудничество девелоперских компаний с профессиональными консультантами, проектировщиками и архитекторами рано или поздно приведет к тому, что доля проектов с доступными и при этом продуманными и эргономичными квартирами будет только расти. Опыт «БЕСТ-Новострой» показывает, что в подмосковных и столичных проектах доля студий уже начала идти на спад.

Компания «БЕСТ-Новострой» благодарит всех участников «Аналитических дискуссий» за активное участие, а также Банк Москвы за помощь в организации мероприятия!

Информационные спонсоры мероприятия – журнал «Квадрум» и портал «Вести. Недвижимость».