Ипотека любит экономическую стабильность и ожидаемый рост цен

К такому выводу пришли участники очередной встречи из цикла «Аналитические дискуссии: говорим по существу», темой которой стали итоги кризисного года на рынке ипотечного кредитования.

По единодушному мнению участников, запуск программы субсидирования ипотечных ставок был, безусловно, тем механизмом, который не позволил обвалиться рынку новостроек.

Как отметил модератор дискуссии, руководитель отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой» Андрей Владыкин, с появлением программы господдержки число ипотечных сделок уже в марте увеличилось в пять раз по сравнению с январем и февралем, когда ставки были фактически заградительными: «Потенциальные покупатели торопились воспользоваться условиями, каких не было и в докризисные времена. В последующие месяцы этот «поток» немного упорядочился, люди поняли, что программу не свернут и денег для них хватит, и постепенно доля ипотечных сделок в общем объеме достигла докризисных 50%. При этом до 85% от всех ипотечных сделок на первичном рынке (по данным «БЕСТ-Новострой») составляют сделки именно по программе субсидирования ставок».

Он также отметил, что процент одобрений по ипотечным кредитам достаточно высокий - 76%. При этом средняя сумма кредита по Москве сохраняется на уровне 3,5 млн рублей, а по Московской области – 2,5 млн. рублей.

С такими цифрами, а также с целесообразностью и своевременностью запуска льготной ипотеки согласилось большинство экспертов, в том числе и президент Международной Академии Ипотеки и Недвижимости (МАИН) Ирина Радченко, которая, тем не менее, считает программу субсидирования ипотечных ставок больше политическим, нежели экономическим инструментом.

По ее мнению, обвал на рынке новостроек привел бы к резкому обрушению цен и на вторичном рынке. Что, в свою очередь, повлекло бы проблемы с залоговыми активами банков, которые перестали бы покрывать возможные убытки банка в случае дефолта заемщика. Одним словом, «эффект домино» привел бы к серьезным проблемам: «Однако рынок ипотеки невозможно рассматривать отдельно от рынков недвижимости, труда и капитала. Ни один здравомыслящий клиент не будет связывать себя многолетними кредитными обязательствами в нестабильное время, когда его бизнес разоряется, а рабочие места сокращаются. Ипотека любит стабильность и ожидаемый рост цен, как минимум, в пределах инфляции. Поэтому самое главное, что необходимо рынку – это восстановление платежеспособного спроса путем сохранения и увеличения рабочих мест и занятости населения в целом».

Между тем, даже в нынешних условиях рынок ипотеки на первичном рынке вполне стабилен. По словамдиректора по продажам АО «Тушино 2018» Артема Ржавского, ипотечного заемщика сегодня больше всего волнуют процентная ставка и размер итоговой выплаты: «В стремлении максимально снизить размер переплаты по кредиту клиенты задействуют все, что только возможно. В ход идут выплата максимально возможного первоначального взноса (в среднем, он достигает 30% от стоимости квартиры), выбор банка с минимальной ставкой и страховой компании с минимальными тарифами. Это особенно заметно в ситуациях, когда банк-партнер объявляет о снижении ставки, и спрос мгновенно возрастает именно на эту программу. К примеру, наша аккредитация в АИЖК вызвала просто шквальный интерес к программам банков, кредитующих по стандартам Агентства».

Вопреки кризису (а может, и благодаря ему), банки находят возможность наращивать эффективность своей работы, предлагая клиентам оптимальные программы, а партнерам-риэлторам – комфортные условия взаимодействия.

Как рассказал начальник управления организации продаж Банка Москвы Виталий Ляпунов, в 2015 году доля партнерского канала (обращения клиентов за кредитом через риэлторские и девелоперские компании) выросла на 16%. «На сегодняшний день Банк Москвы входит в ТОП-10 российских банков и в тройку лидеров по выдаче ипотеки с господдержкой. Однако останавливаться на достигнутом мы не собираемся – в будущем году в наших планах увеличить долю партнерского взаимодействия до 80% (с 20 млрд рублей в 2015-ом до 37 млрд в 2016-ом), и для этого мы будем максимально приветствовать это взаимодействие и усиливать его эффективность посредством формирования встречных клиентских потоков».

Наблюдениями о предпочтениях покупателей, использующих интернет для подбора объектов недвижимости, поделился исполнительный директор ЦИАН ГРУПП Михаил Васильев. По его словам, благодаря льготной ипотеке, уже сейчас более половины россиян (согласно опросу, проведенному среди пользователей сайта CIAN.ru) предпочли бы покупку жилья в новостройке. А доля тех, кто планирует приобрести квартиру в ипотеку, составляет 43%. При этом 67% опрошенных ответили, что при подборе ипотеки из всех возможных способов они бы выбрали удобный онлайн-инструмент. С этой целью ресурс уже сегодня предоставляет возможность посетителю при выборе квартиры рассчитать ипотеку».

Подобные цифры, считают участники дискуссии, говорят о том, что на вторичном рынке ситуация с ипотечным кредитованием сегодня далеко не простая. Однако государство помогать покупателям вторичного жилья пока не спешит.

Тем не менее, снижение спроса на вторичном рынке связано, скорее, не с отсутствием возможности воспользоваться ипотекой, а с нежеланием собственников-продавцов осознать степень переоцененности своих квартир, считает эксперт ГК «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «Недвижимость это такой же товар, как и все остальное, он может дешеветь, может дорожать. И если есть необходимость продать или купить, это нужно делать. Тем более что в 2016 году, когда начнут действовать новые правила налогообложения, многим продавцам придется либо продавать свои объекты с учетом суммы налога (то есть, еще дороже, чем сейчас), либо снимать квартиры с продажи. Думаю, что в связи с этим в предстоящие полтора месяца на вторичном рынке активность вырастет».

Подводя итоги дискуссии, модератор мероприятия Андрей Владыкин отметил, что условия по ипотеке и для банков, и для клиентов были неплохими до кризиса, а сегодня они еще привлекательнее (минимальная ставка в некоторых проектах составляет всего 7,5% на весь срок кредитования).

«Сегодня и новостройки, и готовое жилье можно купить по очень «вкусным» ценам. Соответственно, сейчас, как бы избито это не звучало, пожалуй, лучший момент, чтобы покупать недвижимость с использованием ипотечного кредита, если есть необходимость улучшить жилищные условия или сменить место жительства. Тем более что в нынешней ситуации, когда любое политическое даже не действие, а всего лишь заявление, могут развернуть ситуацию на рынке как в лучшую сторону, так и в худшую, долгие ожидания лучших цен или еще более низких ставок, могут обернуться упущенной выгодой».

Напомним, вторая встреча из цикла «Аналитические дискуссии: говорим по существу» была организована «Банком Москвы» и «БЕСТ-Новострой» при поддержке Группы ЦИАН и Экспертного совета по инновациям Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).