Уровень вакансии в офисных центрах, вводимых в эксплуатацию в 2019-2020 годах внутри Третьего транспортного кольца, будет постепенно снижаться и к 2021 году может уйти ниже критичных 8%, прогнозирует Евгения Лучицкая, официальный представитель компании A-Store Estates. Она замечает, что хотя, по данным консалтинговых компаний, уровень вакантных площадей в первой половине 2019 года возрастал (по данным аналитиков CBRE, этот показатель приблизился к середине лета к 10%), этот тренд вскоре может смениться на противоположный.
Причиной тому станет вымывание с рынка ликвидных площадей в ЦАО, объясняет Евгения Лучицкая. «Данный тренд, связанный в том числе с цикличностью рынка, набирает обороты, поскольку земельных участков для строительства новых центров внутри ТТК становится все меньше, – говорит эксперт. – Также надо отметить, что в наиболее привлекательных локациях снижение уровня вакансии уже началось: как отмечают в CBRE, в Центральном деловом районе доля свободных площадей в сегменте класса А снизилась со второго квартала 2019 года на 0,6 п.п. и по состоянию на III квартал достигла менее 6% – 5,7%. Поэтому у арендаторов уменьшается возможность выбора – не только между проектами с похожими по качественным характеристикам, но между любыми бизнес-центрами без учета их принципиальных особенностей. Кроме того, также обозначаются весомые предпосылки для роста ставок в этих локациях. Все это стимулирует к смещению фокуса на другие, такие же привлекательные и престижные юго-западные и западные направления – с точки зрения арендных ставок, доступности и развитости инфраструктуры».
Как это обычно происходит, из центра Москвы процесс распространяется по кругам, хотя и с определенной разницей в связи с престижностью того или иного направления. Сначала уровень вакансии снизится внутри ТТК, затем тренд на уменьшение доли вакантных площадей постепенно начнёт приближаться к МКАД и Новой Москве, в первую очередь захватывая районы с хорошим транспортным сообщением, вблизи станций метро, скоростных трасс и МЦК. Процесс децентрализации спроса уже заметен, причём Новая Москва в некоторых случаях заметно выигрывает у многих районов, расположенных внутри МКАД, ввиду лучшей транспортной доступности. «Уровень ставок за пределами ТТК достаточно долго может оставаться на сегодняшнем уровне, учитывая конкуренцию этих локаций между собой», – замечает Евгения Лучицкая. – «Но как только количество свободных площадей приблизится к критически низкой отметке, собственники поднимут плату – в первую очередь это коснется качественных новых проектов класса А, с удобным транспортным и пешеходным доступом. Тем самым это будет способствовать децентрализации и активизации близких к МКАД районов, в диапазоне от Ленинградского до Киевского шоссе».
