Когда спрос растет быстрее предложения: участки ИЖС разбирают

Буквально вчера крупные СМИ России опубликовали данные о рекордной доле жилья, построенного населением. За первые четыре месяца 2022 года было построено 23,682 млн кв. метров индивидуального жилья. Чем обусловлен бум строительства и интерес граждан к формату ИЖС, поговорили с экспертом в области продаж недвижимости и земельных участков Анной Абрамовой.

— Сегмент рынка загородной недвижимости на пике спроса. 65% населения нашей страны хотели бы проживать в собственном доме, по данным ЦИАН. В связи с чем растет спрос на земельные участки. Почему не покупают готовые дома? Во-первых, готовый дом обходится дороже процентов на 20-30, во-вторых, качественных предложений немного, поэтому люди предпочитают в большей степени строительство под себя, а не осуществление выбора по остаточному принципу. Перспективным направлением развития отрасли является комплексная застройка, управляющие компании на местах и развитие кредитных программ банками в направлении ИЖС. Все эти факторы увеличивают спрос на земельные участки. С января по апрель 2022 года спрос увеличился на 25-30% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года, — обозначила тенденции рынка Анна Абрамова.

— Неужели идет смещение интереса граждан не в сторону проживания в квартирах, а в сторону жизни «поближе к земле»? 

— Весь вопрос в стоимости жилья в многоквартирных домах, цена повышается уже не первый год. Квартиры в новостройках Казани в мае подорожали на 2,8% и достигли в среднем 169,9 тыс. рублей за кв. метр, сообщила «Циан. Аналитика». В апреле 2022 года средняя цена составляла 165,3 тыс. рублей. Что же касается ИЖС, то цены на стройматериалы начали снижаться до февральских значений и спрос в весенние месяцы возрос на 1,7 раза. Сейчас средняя цена квадрата дома (земельным участком, коммуникациями, с учетом строительства коттеджа) без отделки обойдется примерно тысяч в 80–85 рублей, с отделкой — 100–110 тыс. рублей. Используя только эти цифры, очевидно, что строительство дома обходится дешевле примерно на 20-30% (при возведении небольшого дома в 90–100 кв. метров). А в итоге получается  полноценное жилье. Поэтому покупка участка и строительство жилого дома остается наиболее доступным сегодня в плане приобретения нового жилья.

— Кто сегодня заинтересован в земельных участках под ИЖС?

— Отвечая на ваш вопрос, лучше сделать акцент на сегментах потребителя. Основной сегмент — семьи с детьми. Второй — инвесторы, застройщики. Они покупают участок в качестве инвестиции: краткосрочной — для перепродажи или долгосрочной — для строительства и последующей перепродажи в более благоприятный период. Многие из этих людей буквально год назад обратили внимание на такой инструмент инвестиций, как земля. Это произошло из-за смещения доверия в сторону более традиционных методов сохранения и приумножения денежных средств. Для них стало важным «пощупать» результат от вложения, а земельный участок вполне этому соответствует.

Есть еще один сегмент — когда люди покупают на перспективу проживания. Из-за ограниченности средств, инвестируют по частям: сначала — земля, потом — строительство.

Для этих сегментов лучше всего подходят участки в пределах крупных городов, так как их размещение обеспечит положительную динамику вложения на долгие годы.  

Что касается участков, как вы говорите, «поближе к земле»… Это еще один сегмент аудитории — люди, действительно, задумывающиеся о переезде из городов ближе к природе, но недалеко от города. Если посмотреть на спрос по земельным участкам в населенных пунктах в пригороде Казани, таких как Каипы, Каймары, то он также неизменно растет, в некоторых даже открываются новые очереди. Да, там созданы уже все условия, есть коммуникации, дороги. Спрос сегодня опережает предложение.

 Основной тренд в сфере ИЖС сегодня — это соответствие уровня комфорта городскому формату жизни. Сформировалась некая тенденция цивилизованного ИЖС — комплексного подхода для комфортной среды обитания, некоего комьюнити с типовыми домами, традициями и уровнем жизни в гармонии с природой. От хаотичной застройки рынок ИЖС постепенно уходит, предложения сосредоточены в среде профессиональных застройщиков. Городские люди не готовы переезжать в деревню в типичном ее представлении, они привыкли жить с комфортом, рассматривают благоустроенные поселки, с современной инфраструктурой, коттеджами, выполненными профессиональными застройщиками и с современными архитектурными решениями, недалеко от медицинских учреждений, объектов торговли и образования. Все это дало увеличение запросов на земельные участки и со стороны застройщиков, берущих землю под комплексное строительство поселков, и со стороны обычного потребителя. С января по апрель 2022 года спрос вырос на 25–30% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года. 

— То есть предложение не успевает за сложившимся спросом?

— По данным ВЦИОМ, более 41,6 млн семей в нашей стране предпочли бы жить в индивидуальных домах. На данный момент массовый интерес к формату ИЖС подкрепляется и ростом предложений. Но качественных предложений в сфере готовых домов сегодня немного. Сложно купить дом по адекватной цене, соответствующий всем критериям, поэтому покупают участки и организуют строительство. ИЖС является перспективным ресурсом для развития жилищного строительства, как показали исследования, опубликованные в СМИ, это половина всего объема ввода жилья в России. Это говорит о том, что большая часть населения хочет переселиться из многоквартирных домов в индивидуальное жилье. Этому способствуют обширные территории нашей страны. Рентабельность комплексных проектов уже подтверждена финансовой продуктивностью, не зря вокруг Казани все больше девелоперов отдают предпочтение именно такому подходу, здесь выгода и для потребителей — не нужно тратить время на выбор застройщика, нервы на строительство, жилье уже готово — заезжай и живи. Опять-таки, концептуальность и эстетика, современный архитектурный подход, благоустроенная территория…       

 Будет расти и доля тех, кто покупает землю под ИЖС в пригороде, это связано с тем, что там действует сельская ипотека, местность экологически более чистая, имеет место богатое природное окружение.

— Как будет меняться цена и развиваться сфера ИЖС в ближайшей перспективе?

— Массовый спрос на самые доступные варианты будет постепенно вести к росту средней стоимости загородных участков, спрос диктует предложение, поэтому есть смысл рассматривать покупку участков не только в сезон, но и вне его. Несмотря на поступательную работу правительства в направлении внедрения инструментов проектного финансирования с эскроу-счетами в сферу ИЖС, эта тема будет развиваться и вставать на рельсы еще несколько лет, так как в этом направлении есть много подводных камней и вопросов, требующих отработки с банками и апробации застройщиками. Далеко не все проекты смогут своей экономикой обеспечить выполнение необходимых требований для получения проектного финансирования. И при этом есть еще ряд вопросов, связанных с общим имуществом и общей долевой собственностью. В коттеджных поселках — это дороги, сети, коммуникации, которые не всегда находятся в одних руках и далеко не всегда могут быть рассмотрены как составная часть одного проекта. Отсутствие контроля над общим имуществом также повышает существенные риски проекта. Тем не менее эти цели декларируются федеральным центром, и отработка подходов лишь вопрос времени. А с приходом дополнительных инвестиций в виде банковских денег сфера ИЖС будет развиваться еще больше, отсюда и рост спроса на земельные участки и рост цен на них. Для граждан же в связи с этим появятся предложения по более выгодной ипотеке по индивидуальным домам, строящимся по проектному финансированию. Это, соответственно, приведет к росту цен на индивидуальные дома, они будут подтягиваться за ценами на квартиры. Тренд на удорожание участков сохранится. Усиленный спрос весь прошлый год был на загородную недвижимость вблизи Казани, подорожание в этом сегменте составило от 15 до 40%.

Сейчас многие рассматривают сельскую ипотеку для покупки недвижимости в пригороде. Программа позволяет приобрести готовый индивидуальный жилой дом в пригороде или получить кредит на его строительство. Процентная ставка — 3%, максимальная сумма кредита — 12 млн рублей, минимальный первоначальный взнос — 10%.

 Уже сегодня ипотека по программам «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека» стала более привлекательной относительно нескольких зимне-весенних месяцев (апрель-февраль), и мы видим еще большее увеличение спроса на ИЖС и участки под данное строительство, а значит, девелоперам и застройщикам будет работа по освоению новых территорий.